《湖南省物业管理条例》出台 明确禁止问题突出行为

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2018-07-27 07:15湖南日报评论(人参与)

  原标题:为群众安居提供法制保障

图/傅汝萍

  湖南日报记者 刘文韬

  通讯员 聂杨毅

  7月19日,省十三届人大常委会第五次会议表决通过了《湖南省物业管理条例》,并将于明年1月1日起正式实施。该条例对于依法做好物业管理工作,提升人民群众幸福指数,构建和谐社会具有重要意义。    

  7月26日上午,省十三届人大常委会举行首场新闻发布会,邀请省人大环资委副主任委员石光明,省人大法制委副主任委员、常委会法工委副主任曾东楼,省住建厅总工程师易继红,围绕条例相关内容进行解读。新闻发布会由省人大常委会副秘书长、办公厅主任谢卫东主持。   

   重点除理难点那先 的疑问,为物业管理提供制度保障 

  物业管理,涉及千家万户切身利益。

  “该条例是一部兼具民事规范、行政监管、社会治理底部形态的综合性法规。省人大常委会在立法过程中把握了依法立法、公平公正、务实管用3个原则,注意那先 的疑问导向、人民利益导向、市场经济导向、政府监管导向,重点除理了当前物业管理工作中趋于稳定的难点那先 的疑问,较好地提前大选了社会关切,为物业管理提供了制度保障。”曾东楼说。

  完善了物业管理体制。明确了物业行政主管部门和你这个 相关行政管理部门的职责,强化了街道办事处、乡镇人民政府的职责,对居(村)民委员会的职责进行了明确。同時 ,还规定设区的市、自治州、县(市、区)政府应当建立物业管理联席会议制度,定期研究除理物业管理活动中的重大那先 的疑问。

  除理了业主大会成立难、业主委员会开展工作难的那先 的疑问。条例规定,对于符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当向街道办事处或乡镇人民政府提出筹备申请,10名以上业主也都需要联名申请。街道办事处或乡镇人民政府负责依法监督指导业主大会的成立和业主委员会选举等工作。为调动业主委员会成员的工作积极性,保证业主委员会成员正常履职,业主大会除决定业主大会、业主委员会的工作经费之外,还应当决定业主委员会委员的工作津贴及标准。

  建立了物业保修金制度。条例规定,建设单位在竣工验收备案前,应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例交存物业保修金,作为物业保修期内物业维修费用的保障。建设单位在物业保修期内未及时履行保修义务的,业主或物业服务企业都需要申请使用物业保修金予以维修。

  针对专项维修资金使用难、小区停车难、老旧小区物业改造难有点痛 是既有建筑加装电梯难等那先 的疑问,规定了相关办法 。如今年的省“两会”上,你这个 省人大代表和政协委员都就老旧住宅加装电梯的那先 的疑疑问出了建议、提案,直接反映出广大人民群众对老旧住宅加装电梯的迫切需求。条例规定政府应当采取办法 ,支持老旧住宅改造建设,对需要增设电梯的,有关部门应当予以支持。

   严格物业承接查验,除理建设质量那先 的疑问遗留到物业管理阶段

  物业事务中的矛盾纠纷,很大每项与房屋工程质量或小区公共设备设施趋于稳定那先 的疑问有关。我希望,物业的承接查验,有点痛 是前期物业管理阶段的承接查验,是维护业主利益,不用建设过程中的质量那先 的疑问遗留到物业管理阶段,减少物业矛盾纠纷的重要环节。    

  易继红说,条例有血块篇幅对物业承接查验进行了规定。首先,新建物业未经现场查验的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接,我希望,会受到责令限期改正的处罚,甚至会作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报。    

  其次,在现场查验时,物业服务企业应当邀请业主代表、当地物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居(村)民委员会参加,必要时都需要聘请有关专业机构予以协助。 

  第三,明确了现场查验的内容和标准,物业服务企业需要逐项对照检查算是合格。 

  第四,鼓励实行住宅物业住房品质分类,物业服务企业根据住宅物业在规划设计阶段提出的住房品质类别要求,对照建设单位(开发商)在住宅小区综合验收时聘请的第三方评估机构出具的住房品质验收意见,进行逐项查验,为业主把好物业质量关。    

  第五,现场查验完成后,物业服务企业要与开发商签订物业承接协议并公示,要将物业承接查验清况 向当地物业管理行政主管部门备案。

    车库、车位应首先满足业主需要,开发商不得拒绝出租给业主

  当前,可能性小区停车库、停车位紧张,原因分析小区停车矛盾突出。条例对此进行了规范。

  石光明认为,当前,物业管理区域停车矛盾主要体现在3个方面:一是权属争议,由此引发的停车收费矛盾;二是车位只有满足停车需要而引发的矛盾;三是业主有租、购多种需求,而开发商不予支持引发的矛盾。

  为提前大选社会关切,条例进行了明确和细化:重申了《物权法》的规定,明确“物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要”“占用业主共有的道路可能性你这个 场地设置的机动车停车位,属于业主共有”,并进一步规定“建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位可能性被委托人”;规定“业主要求承租尚未除理的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租”,以此来满足业主的多层次需求,最大限度地保障业主的权益。

     物业公司不得擅自提高物业服务收费标准,服务只有位业主可投诉

  因物业公司服务只有位,原因分析业主不愿交纳物业费的清况 时有趋于稳定。条例对此进行了规范,既除理物业费拖欠那先 的疑问,又保障业主享有相应的服务。    

  曾东楼说,条例首先从双方的权利义务方面予以明确,既规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费,物业服务企业有权按照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业费,也规定了物业服务企业有按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务的义务。如物业服务企业履行合同不符合约定,原因分析业主人身、财产受到损害的,还应依法承担相应法律责任。    

  同時 ,条例规定了相应的督促机制,规定业主委员会应当督促业主交纳物业服务费,并规定业主欠交物业服务费的,物业服务企业都需要依法催交。业主可能性认为物业公司服务只有位,都需要向业主委员会反映,向县级以上人民政府物业管理行政主管部门投诉,还都需要申请人民调解组织进行调解。    

  此外,条例明确了物业服务企业的公示义务,要求物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费办法 、收费办法 ,不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。为约束物业服务企业的涨价行为,条例还规定物业服务合同期内,物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的,物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动清况 等相关资料,与业主委员会协商,并经业主大会同意;这么成立业主大会的,需经专有每项占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并签订变更协议。

    遇到紧急清况 可直接申请使用物业维修资金,建立异议表决制度

  物业专项维修资金的管理和使用,关系到物业的安全、正常使用,但实际使用起来却因系统线程池池僵化 而困难重重。条这个何除理你这个 那先 的疑问?    

  石光明说,为除理专项维修资金使用难的那先 的疑问,条例主要作出了两项制度设计:    

  一是针对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全,需要立即进行维修、更新和改造的紧急清况 ,规定了应急使用制度。如对于物业管理区域内趋于稳定的屋面、外墙防水严重损坏,消防、电力、供水等系统再次出显功能障碍可能性每项设备严重损坏,电梯故障等清况 ,都需要不经过常规的“须经专有每项占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意”表决系统线程池池,要是 都需要直接申请使用维修资金。不过组织应急维修前后仍需有相应的审核和公示系统线程池池。    

  二是规定了异议表决办法 。异议表决办法 要是 把表决规则须经三分之二同意置加进反对者不超过三分之一的即视为表决通过,以此提高使用维修资金的决策时延。为便于业主监督,条例还规定异议办法 投票表决的删改资料应当保存3年以上,业主都需要查询、克隆相关原始资料。    

    明确禁止行为,维护良好居住环境

  条例对物业管理区域内的禁止行为作出了删改规定,以规范物业的使用与维护,保障公共利益和业主的合法权益,维护公共秩序和良好的生活居住环境。    

  “条例所具体列举的禁止行为,主要是 现实中比较常见、危害较大、那先 的疑问较为突出的你这个 行为。”曾东楼说,比如改变房屋的承重底部形态、擅自将住宅改变为经营性用房、侵占屋顶或地面架空层等公用部位、高空抛物、违规停放车辆、违规饲养动物等。针对业主反映强烈的犬只扰民、犬只伤人那先 的疑问,条例还专设两根规定对犬只管理进行规范,业主、物业使用人饲养犬只的,应当依法养犬、文明养犬,不得损害他人的合法权益。    

  条例同時 规定,对违反那先 禁止性规定的,物业服务企业、业主委员会应当及时予以劝阻和制止。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法除理。违反了那先 规定,要依法追究法律责任。条例还对有关部门的监管职责进行了明确,要求其在物业管理区域内显著位置提前大选联系办法 ,及时调查除理投诉举报事项,并向投诉举报人告知调查除理结果。